La dure réalité de la demande d’habitat social sur le Bassin
Trouver un logement à loyer modéré sur le Bassin est très ardu. L’activité économique commence à s’en ressentir. Et la pression foncière continue de grimper…
12/06/22
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Obtenir un logement social, comment ça fonctionne ?
Le parcours du demandeur de logement social demande patience et ténacité. Il est expliqué ici.
La fourniture d’appartements ou maisons dépend de bailleurs sociaux qui se comptent sur les doigts des deux mains : Aquitanis, Clairsienne, Domofrance, Gironde habitat, Logévie, Residences le logement des fonctionnaires, SEMB, le Toit girondin, Noalis, Inli , sous la bannière du groupe Action logement.
Ils gèrent un parc important de biens immobiliers. Les dossiers de demandes sont instruits par les communes (CCAS) ou l’Etat, selon le profil du candidat et sélectionnés par une commission d’attribution.
Mais le nombre d’appartements ou maisons accordés sont loin de répondre à la demande, globalement.
Pourtant cela varie selon les communes. Quelques chiffres illustrent bien la situation :
-A Andernos, en 2020, se trouvait un parc de 20 T2 , avec 122 demandes et 4 logements attribués.
-A Arès, 62 T3 existants, pour 42 demandes et 3 attributions.
-A Arcachon, en 2021, 222 T2 existants, 364 demandes, et 31 attributions.
-A Gujan-Mestras en 2020, 244 T4 existants, 105 demandes et 11 attributions
-A Audenge, se trouvait en 2020 un parc de 221 T3, avec 99 demandes et 49 logements attribués.
Si certains sont neufs ou presque, d’autres accusent leur âge, avec parfois des dysfonctionnements.
(Vous pourrez voir tous les détails sur ces chiffres dans toutes les villes du Bassin / Val de l’Eyre, en cliquant ici)
Parmi ces bailleurs, Domofrance, premier groupe d’action logement en Nouvelle-Aquitaine, poursuit des objectifs de construction de nouveaux biens, et en particulier l’accès à la propriété. « Plus de 370 ménages deviennent propriétaires grâce à la vente d’appartements ou de maisons du parc. Cela nous permet de rentrer des fonds propres…/… Un logement vendu représente trois logements construits », explique Philippe Rondot, Président de Domofrance.
Phénomène de décohabitation
Néanmoins, plusieurs problèmes subsistent au fil des années, dont celui de l’explosion de la demande par rapport à l’offre. Souvent, trouver un logement à proximité de son lieu de travail relève d’un véritable parcours du combattant. La coopération entre différents acteurs du secteur permet néanmoins d’obtenir des solutions.
Mais le phénomène de la décohabitation (suite à séparation conjugale, par exemple) engendre aussi des difficultés. Elle consomme une grande partie des offres mises sur le marché.
Locatif neuf pour situation perenne ou provisoire
Sur le Nord Bassin, Noalis, Entreprise Sociale pour l’Habitat, filiale d’Action Logement, va proposer 22 logements.
Pour Jean François Deshoulières, Directeur du Développement, « cette urbanisation correspond à un réel besoin et les discussions se poursuivent avec les communes pour pouvoir proposer des offres adaptées, tant en locatif longue durée qu’en meublé provisoire. »
Le rôle du Medef
Le logement sur la façade atlantique pose de vraies questions : « Pour le paysage littoral, nous avons toutes les problématiques liées aux saisonniers », indique Franck Allard, président du Medef Gironde. Avec l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie (UMIH), des solutions tentent d’être mises en oeuvre, en prenant en compte la mixité dans ce domaine (saisonniers pour la période estivale et étudiants pour la période hivernale).
La solution provisoire Yellowme pour les jeunes de 18 à 30 ans à La Teste
Parce que la recherche d’un logement est souvent liée à l’accès à la formation et à l’emploi, Action logement et Noalis proposent Yellowme, une solution provisoire en meublé d’1 à 24 mois pour les étudiants, alternants et jeunes actifs, entre 18 et 30 ans.
Ces logements sont situées proche du centre-ville des grandes agglomérations et sont bien desservies par les transports en commun. Les avantages sont nombreux : Pas de taxe d’habitation, des logements conventionnés à l’allocation logement, des loyers abordables, des délais d’entrée et de sortie du logement raccourcis, des démarches administratives simplifiées (pas d’ouverture/ fermeture de compteurs)
A La Teste, le programme est situé rue Lody. Toutes les informations sont disponibles ici
Des pistes pour le futur
Des communes sur le Bassin planchent sur un nouveau dispositif d’accession à la propriété : Le bail réel solidaire (BRS)
Le BRS est un nouveau contrat juridique créée par une ordonnance du 20 juillet 2016. Il s’agit d’un bail par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien: -Il bénéficie, s’il s’agit d’un logement neuf, d’une TVA au taux réduit de TVA
-le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA
-ce même prix est réduit de la part représenté par l’achat du terrain, généralement entre 15 à 30% du prix final
-lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie
En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur doit se conformer à certaines règles :
-il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA
-il doit occuper le logement à titre de résidence principale
-il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.
La principale novation de ce bail réside dans le fait que les conditions de revente du logement sont fixées dans le bail et sont transmissible aux acquéreurs successifs. En effet, ce bail prévoit dès l’origine que :
-le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA
-le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du PSLA
-La revente aura pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale, qui peut aller de 18 à 99 ans et ainsi de garantir sur le long terme l’accessibilité économique et sociale du logement.
Des solutions… à moyen-long terme
Cette option, pour voir le jour, demande une volonté politique avec une vision sur le long terme. Inconvénient : un faible taux de roulement à prévoir pour ces logements.
L’espace pour construire est de plus en plus réduit, et l’obligation légale de maintenir un environnement boisé, rend la mise en oeuvre de programmes, complexe.
Le locatif… denrée rare !
Pour l’heure, c’est le logement locatif qui manque cruellement, quelle que soit le type de bien. La location saisonnière est très rémunératrice et trouver un logement en bail classique est difficile. Surtout pour les salaires les moins élevés.
Le Bassin est victime de son succès. Pour améliorer le logement social de Lège à Arcachon, permettre aux revenus modestes d’y habiter, et par là-même à l’économie locale de disposer de forces vives sur place, les élus vont devoir s’investir encore davantage sur le dossier en partenariat avec les bailleurs sociaux.
Les problématiques liées à l’environnement et à l’arrivée de nouveaux habitants dans la région font partie des vrais enjeux des prochaines années.
Michel Lenoir
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