Gestion patrimoniale : Les avantages d’une SCI familiale…
Patrimoine : Les vertus de la SCI pour conserver ses revenus immobiliers et transmettre à ses enfants
5/03/21
La Société civile immobilière (SCI) résulte de la volonté par au moins deux personnes de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. C’est un outil d’optimisation patrimoniale et fiscale qui offre notamment des avantages pour la transmission du patrimoine familial.
Les avantages
La SCI permet d’anticiper la transmission de son patrimoine et de transmettre de son vivant. Cela résout les difficultés d’un décès soudain et assure de conserver les revenus et le contrôle des biens.
La création d’une société civile permet de transmettre un patrimoine tout en conservant le contrôle et la jouissance, de transmettre les actifs progressivement en optimisant l’abattement des 15 ans, et de supprimer les contraintes de l’indivision entre les héritiers
La problématique de l’indivision
La détention d’un seul immeuble ayant une valeur significative par rapport au reste du patrimoine rend bien souvent la transmission compliquée. À ce contexte s’ajoute la conservation de pouvoirs étendus sur les biens. Transmettre son patrimoine sans dessaisissement total implique d’accepter une donation des biens en nue-propriété. Cet état créé une situation d’indivision inconfortable, conduisant à solliciter l’accord d’un juge pour certaines décisions
Le recours à une SCI permet la transmission en évitant l’indivision. Ce dispositif permet le contrôle et la gestion des actifs immobiliers ou financiers, ainsi que les revenus qui y associés. Avec cet outil, vous pouvez éviter les conséquences de l’indivision entre les héritiers, car un seul associé ne peut pas provoquer la dissolution de la société. Idem pour la dispersion d’un immeuble dont un seul enfant ne pourrait avoir la propriété. Vous aurez aussi la possibilité de transmettre les parts de manière échelonnée en gardant le contrôle de la société.
Fonctionnement
On apporte un ou plusieurs immeubles détenus en direct à une nouvelle société civile immobilière. L’apport du gérant en actifs est rémunéré par des parts sociales. L’actif sous-jacent appartient désormais à la société. Une donation en toute propriété ou en nue-propriété est possible
Une fois la transmission faite, Le donateur restera gérant de la structure et gardera ainsi la maîtrise de la société. Pour conserver ses revenus, la libéralité en nue-propriété se fera avec réserve d’usufruit à son profit.
Quelles sont les familles concernées?
Le désir d’une transmission apaisée est le moteur de ce projet d’optimisation. Il peut parfaitement correspondre à des objectifs familiaux très précis tels que par exemple la protection d’un enfant vulnérable, la protection de son conjoint en cas de famille recomposée, la protection de son concubin, une relation conflictuelle avec (ou entre) certains de ses enfants.
Qui seront les associés?
La société civile doit comprendre obligatoirement un minimum deux associés (personnes physiques et/ou morales). Les enfants peuvent être intégrer dès la constitution.
Quels seront les apports?
Chaque associé doit réaliser un apport qui peut être un apport en nature (un immeuble, des parts de SCPI), un apport en numéraire (des liquidités). L’associé reçoit alors des parts sociales en contrepartie de ses apports
Le gérant de la SCI
Les statuts vont désigner le parent fondateur comme premier gérant. La désignation lors de la création d’un co-gérant ou un gérant successif est un plus, pour que cette personne puisse conserver une autonomie de gestion au sein de la société après décès du premier gérant, ceci sans convocation des associés
La donation des parts et l’usufruit
La donation des parts de SCI est constituée de parts sociales non pas de biens en direct Elle doit être réalisée par acte notarié sous peine de nullité. Elle pourra avoir lieu en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit si le donateur souhaite conserver les éventuels revenus attachés aux immeubles.
Cet usufruit pourra être réversible au profit du conjoint survivant pour les personnes mariées ou au profit de son partenaire pour les personnes pacsées.
Il est impératif de conserver au minimum une part sociale en pleine propriété pour conserver la qualité d’associé après que la transmission ait été faite, ainsi qu’une faculté de blocage pour les décisions devant être prises à l’unanimité (telle que la révocation du gérant par exemple).
Cette stratégie permet de pouvoir réaliser une donation-partage avec un patrimoine à transmettre ne comprenant qu’un seul immeuble ou des actifs aux valeurs disparates.
La détention de parts sociales permet de créer des lots distincts ce qui est impossible avec un patrimoine composé d’un seul bien immobilier direct.
La Force de la donation-partage
Les donations partages ne sont pas rapportables à la succession du donateur et ne sont réductibles qu’en cas d’atteinte à la réserve des héritiers. L’évaluation des biens donnés pour le calcul d’une éventuelle atteinte à la réserve est calculée au jour de l’acte de donation et non pas au jour du décès.
En cas de donateurs mariés, il leur est possible d’avoir recours à une donation-partage «conjonctive», pour répartir les biens du couple entre les enfants dans un seul et même acte.
Par dérogation, ce type de donation ne peut faire l’objet d’une action en réduction qu’après le second décès. Ceci renforce encore d’avantage la sécurité et la stabilité de l’acte
Lorsque les enfants via un démembrement, sont devenus nus-propriétaires, alors ils deviendront automatiquement pleinement propriétaires sans nouvelle fiscalité.
Enfant mineur associé de la Société Civile
Bien qu’il ne dispose pas de la capacité juridique, un mineur non émancipé peut devenir membre d’une SCI. Il devra alors être représenté par une personne majeure : soit un administrateur légal, soit son tuteur. Pour le protéger, il conviendra d’aménager les statuts en prévoyant une clause limitant la responsabilité du mineur associé au montant de son apport. Le droit de vote étant un acte d’administration, il peut être exercé librement pour le compte de l’enfant par l’un ou l’autre de ses administrateurs légaux.
La vie de la Société Civile
La société civile doit avoir une véritable existence. Dans le cas contraire elle pourrait être considérée comme une société fictive. Ceci suppose le respect de certaines règles. La tenue de l’assemblée générale ordinaire annuelle est indispensable à la bonne marche de la Société Civile.
La rédaction des statuts prévoira de conserver la maîtrise et la gestion pour le ou les gérants successifs et le démembrement. La ventilation éventuelle des résultats n’est pas considérée commune libéralité.
Les obligations comptables
La tenue d’une comptabilité est importante pour pouvoir justifier à tout moment des droits d’un associé dans la société ainsi que des créances et dettes de chacun envers la société (compte courant).
La comptabilité reste le plus sûr reflet de la réalité sociale et le meilleur moyen de répondre aux éventuelles interrogations de l’Administration fiscale.
Environnement fiscal
Pour les options fiscales, ce sera Impôt sur les sociétés ou Impot sur le revenu des personnes physiques, valorisation au plan de l’Impôt sur la fortune immobilière
Hors du contexte familial
Un projet patrimonial dans le cadre d’une SCI offre donc de nombreux atouts au plan familial, mais peut-être également être envisagé pour investir entre amis, acquérir et exploiter des biens, sans la possibilité de le faire individuellement. La gestion en société sera plus confortable en cas d’arrivée ou départ d’un associé.
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En résumé, la SCI est un véritable outil de gestion. Mais il nécessite pour sa bonne utilisation et optimisation, une étude patrimoniale globale aux plans civil, économique, et successoral, réalisée par un professionnel maitrisant parfaitement ces trois domaines de compétences.
Jean-François Emonet
Gérant fondateur, SIC Patrimoine, cabinet de gestion privée depuis 2003, titulaire d’un Master II en droit notarial
SIC, 18, rue Suffren, 33950 Lège-Cap Ferret
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